一棟マンション売却で重要になる利回りとは
一棟マンションを売却するとき、買主が重視する代表的な指標のひとつが利回りです。利回りとは、物件価格に対してどの程度の収益が期待できるかを割合で表したもので、収益物件の価値を判断する際によく使われます。売主にとっても、利回りの考え方を理解しておくことで、査定価格の根拠や買主からの評価を把握しやすくなります。
たとえば、同じ年間家賃収入が得られる一棟マンションでも、売却価格が高くなるほど利回りは低くなり、売却価格が低くなるほど利回りは高くなります。そのため、一棟マンション売却では単純に高い価格を設定すればよいわけではありません。周辺の取引事例や物件の状態、入居状況などを踏まえながら、買主にとって納得感のある利回りになるかを考える必要があります。
利回りには主に表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは年間の家賃収入を物件価格で割って計算するシンプルな方法です。一方、実質利回りは管理費や修繕費、固定資産税などの支出を差し引いた収益をもとに計算します。売却時には表面利回りが広告や比較で使われることが多いですが、購入を真剣に検討する買主は実際の収支も確認するため、両方の考え方を理解しておくことが大切です。
一棟マンションの利回りを計算する方法
一棟マンション売却における基本的な利回りの計算は、それほど難しくありません。まず表面利回りは、年間家賃収入を売却価格で割り、100を掛けて求めます。たとえば、年間家賃収入が600万円で、売却価格が1億円の場合、表面利回りは6％です。年間家賃収入が同じまま売却価格を9000万円にすると、表面利回りは約6.7％になります。
ここで注意したいのは、年間家賃収入に何を使うかです。現在実際に入っている家賃を使う場合と、満室になったときの想定家賃を使う場合では、利回りが変わります。空室がある物件では、満室想定の利回りだけを見ると実際より収益性が高く見えることがあります。そのため、売却時には現況の家賃収入と満室想定の家賃収入を分けて整理しておくと、買主にも説明しやすくなります。
実質利回りを計算する場合は、家賃収入から年間の運営費を差し引きます。たとえば年間家賃収入600万円に対し、管理費や修繕費、税金などの年間支出が150万円なら、実質的な年間収益は450万円です。売却価格が1億円なら、単純計算で実質利回りは4.5％となります。売却前に年間収支を整理しておけば、物件の強みと弱みが見えやすくなり、価格設定を検討する材料にもなります。
利回りを踏まえて一棟マンションを売却するポイント
一棟マンションの売却価格は、利回りだけで決まるわけではありません。しかし、投資用不動産では収益性が重要視されるため、利回りと売却価格には深い関係があります。買主は周辺エリアの物件と比較しながら、立地、築年数、建物状態、入居率、修繕履歴、将来の維持費などを確認し、価格に見合う収益が期待できるかを判断します。
そのため、売却前には家賃収入の一覧、空室状況、管理費、修繕費、固定資産税、過去の修繕内容などを整理しておくことが重要です。収支情報が明確であれば、買主が購入後の運営をイメージしやすくなります。また、長期間安定して入居している部屋が多い、定期的に修繕している、賃料相場と比べて極端に低い家賃設定ではないといった点も、物件の評価につながる可能性があります。
一方で、利回りを高く見せるために売却価格を下げすぎると、売主の手取り額が減ってしまいます。反対に、希望価格を優先して価格を高く設定しすぎると、周辺相場より利回りが低くなり、買主から選ばれにくくなることがあります。一棟マンション売却では、自分で利回りを計算したうえで、周辺の取引事例や収益物件の市場動向も確認しながら価格を検討することが大切です。利回りと物件の条件をセットで考えることで、売主と買主の双方が納得しやすい売却につながります。