表面利回りと実質利回りの違いを理解しよう
一棟マンション売却を考える際、買主が物件の収益性を判断するためによく確認するのが利回りです。なかでも「表面利回り」と「実質利回り」は代表的な指標であり、それぞれ意味が異なります。売主側も違いを理解しておくことで、査定価格や売却価格の根拠を把握しやすくなります。
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って求める、もっともシンプルな利回りです。管理費や修繕費、固定資産税などの支出は考慮しないため、物件同士を大まかに比較したいときに使われます。広告や物件資料で表示されている利回りは、表面利回りであることが一般的です。
一方、実質利回りは、年間家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税、共用部の光熱費などの運営費を差し引いた収益をもとに算出します。そのため、実際にどれくらい収益が残るのかを判断しやすい点が特徴です。
一棟マンションは戸数が多く、建物全体の維持管理に費用がかかります。表面利回りだけでは収益性を正確に把握しにくいため、購入を具体的に検討する買主ほど実質的な収支を重視する傾向があります。売却時には、両方の数字を整理して説明できる状態にしておくことが大切です。
表面利回りと実質利回りの計算方法
表面利回りの計算式は「年間家賃収入÷物件価格×100」です。たとえば年間家賃収入が720万円で、売却価格が1億2000万円の場合、表面利回りは6％となります。計算が簡単なので、売却価格を検討するときにも目安として使いやすい指標です。
ただし、ここで使う年間家賃収入には注意が必要です。現在の入居状況をもとにした実際の家賃収入と、満室になった場合の想定家賃収入では利回りが変わります。空室がある一棟マンションでは、満室想定の数字だけを使うと実際の収益性より高く見えることがあります。
実質利回りは「年間家賃収入?年間運営費」を物件価格で割り、100を掛けて求めます。先ほどの年間家賃収入720万円の物件で、管理費や修繕費、税金などの年間運営費が180万円なら、実質収益は540万円です。売却価格が1億2000万円なら、実質利回りは4.5％となります。
売却準備では、家賃一覧だけでなく、管理委託費、清掃費、共用部電気代、修繕費、保険料、税金などを整理しておくと便利です。実質利回りを正確に示すためというだけでなく、買主から収支について質問された際にスムーズに回答でき、物件への安心感にもつながります。
一棟マンション売却ではどちらの利回りを重視するべきか
一棟マンション売却では、表面利回りと実質利回りのどちらか一方だけを見ればよいわけではありません。表面利回りは他の物件との比較に向いており、実質利回りは実際の収益性を確認するのに向いています。売主としては、それぞれの役割を理解したうえで、両方を意識して売却価格を考えることが重要です。
たとえば表面利回りが高くても、建物が古く修繕費が多い場合や、共用部分の維持費が高い場合には、実質利回りが低くなることがあります。反対に、表面利回りが特別高くなくても、入居率が安定していて管理状態が良く、年間の支出が抑えられている物件は、買主から評価される可能性があります。
また、利回りは売却価格と密接に関係しています。家賃収入が同じなら、売却価格を高く設定するほど利回りは低くなり、価格を下げるほど利回りは高くなります。そのため、売主の希望価格だけで決めるのではなく、周辺の一棟マンションの取引事例や築年数、立地、入居率、修繕履歴なども踏まえて判断する必要があります。
売却前には、現在の家賃収入と満室想定収入、年間の運営費、修繕履歴などを整理しておきましょう。表面利回りと実質利回りを正しく把握しておけば、査定内容の理解もしやすくなり、買主に物件の収益性を具体的に伝えられます。結果として、納得感のある価格設定とスムーズな一棟マンション売却につながりやすくなります。